Con l’ordinanza 33439, pubblicata il 14 novembre 2022, la Corte di Cassazione si è pronunciata sugli obblighi che incombono sul notaio incaricato alla stipula degli atti di compravendita immobiliare.
Il Notaio non può limitarsi a raccogliere soltanto le volontà delle parti, oppure accertare l’esistenza le pregiudizievoli come le ipoteche ed i pignoramenti o sequestri che gravano sull’immobile oggetto di compravendita, ma rientra tra i suoi doveri anche quello di verificare la consistenza e la conformità alle norme urbanistiche vigenti dell’immobile oggetto della compravendita, utili e necessarie alla salvaguardia degli interessi della parte.
La vertenza esaminata dai giudici di legittimità riguarda l’azione di risarcimento danni promossa dall’acquirente di un immobile nei confronti del venditore e del notaio rogante l’atto di compravendita in quanto risultato difforme dall’autorizzazione amministrativa, avendo l’immobile un sottotetto che non era stato qualificato abitabile per altezza inferiore a quella minima.

LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE
Il ricorso è stato ritenuto fondato dalla Corte di Cassazione la quale nell’accoglierlo ha osservato:

  1. che rientra tra gli obblighi del notaio che stipula un atto di compravendita immobiliare quello di svolgere tutte le attività accessorie e successive necessarie per conseguire il risultato voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l’obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ai sensi degli articoli 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi e integrativi della prestazione contrattuale che impongono il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte;
  2. salvo espresso esonero, il Notaio ha l’obbligo di compiere le visure catastali e ipotecarie al fine di individuare esattamente il bene oggetto della compravendita e e verificarne la libertà;
  3. il notaio non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, “ma deve compiere l’attività necessaria per assicurarne serietà e certezza degli effetti giuridici e risultato pratico perseguito ed esplicitato” dalle parti, in quanto “contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’obbligo di informazione e di consiglio”. In particolare, deve “compiere una verifica di natura tecnica ed essenzialmente giuridica”;
  4. il notaio incaricato di una stipula riguardante i diritti reali su immobili deve “compiere l’attività necessaria ed assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti”, poiché il “contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’obbligo di informazione e consiglio”.

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